Studio Palumbo - Amministrazioni Condominiali
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Le liti condominiali

liti condominiali

06/05/2016 - FONTE: www.studio-palumbo.com

I tribunali italiani sono pieni di liti condominiali. Le liti coi vicini avvengono per rumori molto molesti, un uso disinvolto delle parti comuni,piante sui balconi che invadono la proprietà del vicino, animali troppo vivaci etc. La lista è infinita. La tolleranza purtroppo ha un limite, e a volte, ci buttiamo in avventure giudiziarie puramente per una "questione di principio". Considerando che un giudizio in media dura 3 anni, per il primo grado, i costi, e una sentenza che tante volte non riesce a far cessare il comportamento molesto, conviene nettamente aumentare il nostro livello di tolleranza e cercare di trovare una mediazione del tutto amichevole. La prima figura che è tenuta a intervenire è l’amministratore di condominio. Attenzione però: l’amministratore non può intervenire per le questioni concernenti controversie private tra due condomini, cioè nei casi in cui si tratti di tutelare una delle due proprietà individuali. Facciamo qualche esempio. L’amministratore non può intervenire se Tizio butta materiale sotto la finestra, sporcando il balcone di Caio; se Tizio insulta Caio o riempie di cartacce la sua cassetta delle lettere, se dall’appartamento di Tizio giungono infiltrazioni d’acqua nell’appartamento di Caio ed è dimostrato che la perdita non dipende da tubature di proprietà del condominio etc. L’amministratore ha il dovere di intervenire in due casi: se la lite riguarda un comportamento che costituisce anche violazione del regolamento condominiale: es. un condomino che, a differenza di quanto prescritto nel regolamento, usa l’aspirapolvere alle 6 di mattina oppure se un soggetto lascia puntualmente il portone dell’edificio aperto, ecc. se la lite riguarda questioni legate all’uso delle parti comuni: es.un condomino che parcheggia l’auto nel giardino in modo da impedire il transito alle altre auto oppure un condomino che sporca l’ascensore etc. Ogni singolo condomino può rivolgersi al giudice, nel caso in cui ritenga che il regolamento sia stato violato da uno dei vicini: prima di ricorrere é meglio attivare l’amministratore, che in fin dei conti non è una figura del tutto priva di poteri. Inoltre grazie alla sua mediazione si possono trovare soluzioni in via amichevole in tempi ridotti. Nel caso di richiesta di intervento alla magistratura, generalmente l’organo coinvolto è il giudice di pace. Attenzione: la strada è lunga, i costi tutt’altro che irrisori e se il comportamento da punire è di minore entità e difficilmente documentabile, l’esito è tutt’altro che certo. Per evitare l’intasamento degli uffici del giudice di pace per questioni che non si riesce a gestire senza entrare in conflitto, la legge sulla mediazione entrata in vigore a settembre 2013, ha imposto a chi volesse intentare una causa condominiale, l’obbligo di tentare un accordo di mediazione prima di andare in giudizio. Infine, la vita condominiale non è semplice, bisogna avere un alto livello di tolleranza reciproca da parte di tutti i condomini, un buon Amministratore deve sempre comportarsi come il buon padre di famiglia, cercando di mediare col dialogo tra le parti, e non lasciare che le situazioni possano degenerare in questioni di principio.

Condomini morosi? Cosa fare

condomino moroso

28/04/2016 - FONTE: www.studio-palumbo.com

La crisi economica contemporanea ha alimentato la diffusione del fenomeno della morosità condominiale, il risultato che ormai le casse condominiali spesso hanno grossi problemi di liquidià. Gli amministratori per far fronte al problema di cassa si vedono costretti a spalmare il mancato introito aumentando i preventivi di spesa e conseguenzialmente le quote condominiali. La riforma del condominio ha apportato delle modifiche in merito, dando all'amministratore dei termini temporali entro le quali deve attivarsi per il recupero del credito nei confronti del condomino moroso, rischiando, in mancanza della sua operatività, una responsabilità personale. L'art.1129 comma IX stabilisce che: "… l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso". Cosa vuol dire? che l'amministratore è obbligato ad agire con decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso. Ricordando che l'art.63 disp. att. prevede che l'amministratore può riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, gli amministratori devono far molta attenzione a non "dimenticare" di presentare ogni anno il preventivo di gestione e il suo stato di riparto per farlo approvare dall'assemblea. Questo passaggio è fondamentale perchè lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea è la prova scritta richiesta per l'emissione del decreto ingiuntivo da parte di un giudice. Abbiamo prima affermato che l'amministratore di condominio ha l'obbligo di agire nei confronti del condomino moroso ma l'assemblea può esonerare l'amministratore dall'obbligo di agire. Si tratta di un "atto di clemenza" da parte dell'assemblea, in quei casi, che le condizioni economiche disagiate del condomino renderebbero dispendioso il recupero coattivo dello stesso.

Come è cambiata la figura dell'amministratore condominiale?

riforma del condominio

18/04/2016 - FONTE: www.studio-palumbo.com

Il 18 giugno 2013 con l’entrata in vigore la riforma del condominio varata con la legge n. 220/2012. Le nuove regole prevedono cambiamenti per gli amministratori.

Queste le novità principali:

  • L’amministratore è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini.

  • Resta in carica 2 anni (salvo rinnovo)

  • Non deve avere precedenti penali per reati contro il patrimonio, non deve deve risultare protestato. Inoltre deve avere un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico (a meno che svolga questa professione da oltre 1 anno).

  • Oltre a eseguire le delibere dell’assemblea, riscuotere i contributi e pagare i fornitori e il fisco ecc. ha precisi obblighi di trasparenza sulla gestione finanziaria (informazione ai condòmini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze). E’ inoltre tenuto a stipulare una polizza di responsabilità professionale.

  • Al momento della nomina deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dell’assemblea

  • In caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere ad un giudice la revoca il suo mandato, obbligatoriamente con l'assistenza di un suo legale di fiducia.


  • Maggioranza per l'installazione di un ascensore

    ascensore condominiale

    05/04/2016 - FONTE: www.studio-palumbo.com

    Installare un ascensore in un condominio rientra nelle innovazioni. In aiuto, in termini di innovazioni, troviamo l'art.1120, che con la riforma del codice in materia condominiale ha avuto diverse modifiche. Detto articolo al primo comma sancisce che i condomini "possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni", facendo rifermimento all'art.1136 quinto comma per le maggioranze necessarie per l'approvazione delle innovazioni (maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio). Il comma 2 dell'articolo.1120 da la possibilità alle innovazioni che, rispettando la normativa di settore, vengono configurate come "opere e interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche", di essere approvate con le maggioranze previste al comma 2 dell'art.1136 (la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio). L'installazione di un ascensore in un edificio condominiale rientra tra le opere per l'abbattimento delle barriere architettoniche. La giurisprudenza in materia è sempre favorevole all'innovazione, se questa non pregiudica la stabilità dell'edificio e non deturpi il decoro architettonico. Per i giudici è anche irrilevante la presenza di disabili nel condominio, poichè la legge si orienta sempre a migliorare la socializzazione dell'individuo, consentendo a tutti i disabili di accedere agli edifici.

    Il rendiconto condominiale, termini di presentazione

    rendiconto condominiale

    31/03/2016 - FONTE: www.studio-palumbo.com

    Nel codice civile L'art.1130 recita che l'amministratore ha l'obbligo di rendicontazione annua. Questo significa che l'amministratore è obbligato ogni anno a presentare il bilancio di gestione annuale. La forma di presentazionione, purtroppo, non è stata indicata dai legislatori, ma l'art.1130bis ci indica che almeno deve essere composto da: un registro di contabilita', un riepilogo finanziario, nonche' da una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. Il rendiconto, presentato dall'amministratore condominiale, deve essere sottoposto all'assemblea per l'approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio contabile, per approvare il rendiconto devono essere almeno favorevoli la maggioranza degli interventuti che rappresentino almeno 334 millesimi di proprietà. L'assemblea condominiale puo', in qualsiasi momento o per piu' annualita' specificamente identificate, nominare un revisore dei conti che verifichi la contabilita' del condominio. L'amministratore condominiale secondo l'art.1130bis deve consentire ai condomini la visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo, inoltre, i condomini, possono chiedere la copia dei documenti a proprie spese. Secondo l'art.1129 comma XII "l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale..." rientra tra le gravi irregolarità che può commettere un amministratore condominiale, ovvero, se entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio contabile questi non provvede alla convocazione assembleare per l'approvazione del rendiconto annuo è passibile di revoca. Ciascun condomino puo' rivolgersi all'autorita' giudiziaria pre ottenere la revoca dell'amministratore che commette gravi irregolarita secondo l'art.64 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile nei casi all'art.1129 comma XI, la richiesta va inoltrata al tribunale di pertinenza.

    Le spese di manutenzione dei balconi aggettanti spettano al proprietario dell'appartemento di pertinenza

    balcone aggettante

    23/03/2016 - FONTE: www.studio-palumbo.com

    I balconi cosiddetti "aggetanti", cioè che sporgono dalla facciata dell'edificio, non sono altro che il prolungamento dell'appartamento, quindi rientrano nella proprietà esclusiva. Detti balconi non svolgono la funzione di copertura del piano inferiore in quanto dal punto di vista strutturale sono autonomi rispetto agli altri piani, visto che possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante. Non avendo la funzione di copertura non può essere individuata una utilità comune. Da qui, è bene precisare, che le spese relative alla manutenzione del balcone spettano soltano al proprietario dell'appartamento di pertinenza, compresa la soletta. Le uniche spese che vengono identificate come parti comuni sono quelle da sostenere in virtù degli elementi decorativi: frontalini, parapetti, pilastri della balaustra etc. per tali elementi, la spesa da sostenere per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini.


    Il Bed and Breakfast in condominio è possbilie senza l'approvazione dell'assemblea

    Bed and Breakfast

    14/03/2016 - FONTE: www.studio-palumbo.com

    La Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, con la sentenza n. 24707/2014, stabilisce che per aprire un Bed and Breakfast o un’attività di affittacamere, in un contesto condominiale,non è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea condominiale. Secondo la corte questo tipo di attività non arreca pregiudizio agli altri condomini. Inoltre, aggiunge la corte, non è necessaria nemmeno la variazione della destinazione d'uso, ai fini delle tabelle millesimali, perchè queste attività non implicano un utilizzo diverso degli immobili rispetto alle civili abitazioni, poichè un presupposto fondamentale per svolgere l'attività di Bed and Breakfast e di affittacamere, è il possesso o la residenza nelle prossimità della civile abitazione in cui si svolgerà l'attività. I giudici ritengono che tali attività non possano arrecare danni agli altri condomini, il proprietario di un immobile situato all'interno di un contesto condominiale può fittarlo liberamente senza avere il consenso dell'assemblea. Qualora il regolamento di condominio preveda divieti o sanzioni saranno da considerarsi nulli, può essere richiesta la chiusura dell'attività nel caso in cui si possa dimostrare, mediante prove certe, che le persone "ospitate" nel Bed and Breakfast arrechino danni materiali o immateriali al condominio e/o ai condomini.


    Quando è obbligatorio nominare un amministratore di condominio?

    amministratore condominio

    11/03/2016 - FONTE: www.studio-palumbo.com

    Con l'ultima riforma la nomina dell'amministratore è obbligatoria quando il numero dei condomini è maggiore a otto, ricordiamo che il riferimento è rispetto al numero dei proprietari non degli alloggi. L'articolo 1129 del codice civile comma.1 recita:"Quando i condomini sono piu' di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore e' fatta dall'autorita' giudiziaria su ricorso di uno o piu' condomini o dell'amministratore dimissionario." Tale comma ci specifica quanti condomini sono necessari per far scattare l'obbligatorietà(nove) e nel caso in cui l'assemblea non riesca a nominare un amministratore, questo, verrà nominato da un giudice sotto richiesta di uno o più condomini. Il secondo aspetto evidenzia l'obbligatorietà della nomina. Il comma n.7 sempre dell'articolo 1129 recita:"L'amministratore e' obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonche' quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, puo' chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica", questo significa che, obbligatoriamente il condominio, una volta nominato l'amministratore, dovrà aprire un conto corrente bancario. Per la nomina o riconferma di un amministratore condominiale, secondo l'articolo 1136 comma n.2, è necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio ( 50%+1 degli interventuti che rappresentino almeno 500,00 millesimi di proprietà)


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